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23 de Janeiro de 2019

Leilões judiciais de imóveis: como funciona e quais cautelas devem ser tomadas

Luany Nunes de Almeida , Advogado
há 11 meses

O setor de arrematação de imóveis em leilão tem atraído muitos investidores e até mesmo compradores de primeira viagem.

De fato, adquirir imóveis em leilão pode ser um excelente negócio, especialmente porque estes bens são leiloados por valores atrativos e consideravelmente abaixo da média de valor de mercado. Entretanto, são necessários alguns cuidados para que a aquisição não se torne inviável e o arrematante não saia no prejuízo.

Além disso, é preciso estar ciente que a grande maioria dos imóveis leiloados ainda estão ocupados e, muitas vezes, será necessário recorrer ao Judiciário para que o imóvel seja desocupado e o arrematante possa efetivamente usufruir do bem.

1. Afinal, como funciona o leilão?

O leilão é uma modalidade de venda de bens ao público, onde, diferentemente da compra e venda, em que há a figura do vendedor e comprador, aqui há o leiloeiro que fará o anúncio do bem e estipulará o valor mínimo para a compra. Na sequência, os interessados fazem o lance, e vence quem der o lance mais alto, sendo este o arrematante.

Atualmente é possível participar de leilões tanto presenciais quanto online, sendo que em ambos os casos permite-se o acompanhamento dos lances e arrematações. No leilão presencial, o interessado deverá dirigir-se até o local, data e horário designados para o leilão. Já na modalidade online, é necessário realizar um cadastro junto ao site do leiloeiro para que possa participar das salas virtuais de leilões.

2. Quais cuidados devem ser tomados?

1 - Leia o edital com atenção: Verifique todas as informações inseridas no edital com antecedência, tais como o valor mínimo da venda, estado de conservação do imóvel, dados do proprietário, taxa de comissão da empresa leiloeira, que normalmente é de 5% (cinco por cento) sobre o valor arrematado e quais as pendências acompanharão o imóvel;

2 - Priorize os imóveis desocupados: Normalmente os imóveis leiloados ainda estão ocupados e, a depender se o leilão se deu de forma judicial ou extrajudicial, caminhos jurídicos diferentes deverão ser tomados.

Portanto, se não quiser correr o risco de ter que arcar com elevadas despesas de custas processuais e honorários advocatícios, além da morosidade típica das demandas judiciais, podendo levar anos até conseguir a posse do imóvel, recomenda-se que priorize os imóveis já desocupados, informação essa que deve constar no edital;

3 - Avalie os preços de mercado e as condições do imóvel: Se possível, visite o imóvel com antecedência e na companhia de um corretor de imóveis ou engenheiro civil para verificar a viabilidade em adquiri-lo e se não terá necessidade de consideráveis reformas e se, pela região, o imóvel é valorizado ou não. No edital consta a informação se é possível ou não visitar o imóvel;

4 - Consulte um advogado preferencialmente com experiência em direito imobiliário: Conforme já esclarecido, a aquisição de imóveis em leilão pode ser um bom negócio, desde que avaliados os riscos.

É comum que a pessoa executada judicialmente ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também possua outras dívidas, tais como, IPTU, taxas condominiais, dívidas fiscais ou trabalhistas.

Vale observar que há outras despesas que são de responsabilidade do arrematante, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e possivelmente outros encargos tais como custas processuais e advocatícios para retirar o ocupante do imóvel.

Assim, recomenda-se a consulta a um advogado para que te auxilie em todos os cuidados necessários antes de adquirir o bem, tais como o levantamento de outras dívidas contra o proprietário do imóvel ou se não há ações judiciais visando a anulação do leilão.

6 – Imediato registro da arrematação: É comum que imóveis leiloados também tenham sido objeto de penhora de outras ações. Deste modo, a fim de evitar que o bem em questão seja arrematado em outro leilão, recomenda-se que o arrematante sob posse da carta de arrematação se dirija ao cartório onde consta a matrícula do imóvel e registre a aquisição.

3. O que fazer quando o imóvel está ocupado?

Em casos em que o imóvel arrematado esteja ocupado, há caminhos diferentes a depender se a arrematação ocorreu de forma judicial ou extrajudicial, a saber:

Judicial: o juiz da vara onde tramita a execução que deu origem ao leilão do imóvel expede um documento chamado mandado de imissão de posse, cuja emissão possui um custo a ser arcado pelo arrematante.

Assim, não será necessário mover uma nova ação, pois dentro da própria execução, através do mandado de imissão, o juiz fixa o prazo para que o proprietário desocupe o imóvel sob pena de ser retirado da posse do imóvel de forma forçada e com o auxílio da força policial.

Extrajudicial: Nesse caso, o leilão ocorre por autorização do proprietário ou de terceiro com base em lei especial que o autorize. A exemplificar o caso de arrematação extrajudicial, cita-se a hipótese em que inadimplidas as parcelas do financiamento habitacional, o banco retoma a propriedade do imóvel e o leva a leilão.

Neste caso, o arrematante também recebe a carta de arrematação, mas não há um mandado do juiz para que o proprietário ou terceiro desocupe o imóvel.

Assim, caso não haja a desocupação voluntária, o arrematante terá que recorrer ao judiciário através de ação reivindicatória.

Para saber mais sobre custos, prazos e procedimentos, consulte um advogado.

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